来源：雪球App，作者： 火线哥，（https://xueqiu.com/1373853783/243199134）
有多少深圳人是被这些“房”绕晕的？
福利房、经济适用房、廉租房、安居房、人才房、共有产权房……
也难怪，这几个专业名词贯穿了深圳住房改革史，弄明白了，你就懂了深圳40年楼市，走马上任“老司机”。
当下最火的无疑是人才房，大有跟商品房一拼高下的势头，价格还打六折。
据不完全统计，目前深圳有约3.2万套人才房可售，这里面也是良莠不齐，买错了就是“入坑十年”。这一点，解套时间比商品房的三年限售还要长。
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别人暴富，我踩到海砂
时间回拨到1980年，深圳经济特区成立，机关事业单位职工住房实行实物分配制度。
随后，深圳市建设并分配了一大批的福利房。
深圳最早的一批福利房是始建于1983年的南苑新村，然后是华富村、园岭新村、梅林一村等。1999年建设的彩田村是深圳市最后一批福利房。
当时的分配标准，局级官员对应是140㎡房子，处级是120㎡，科级90㎡。
1989年实施房改，蓝本转红本，都能到商品市场上交易。
深圳楼市的第一个造富神话由此诞生。
梅林一村83栋一套118㎡的四房户型，一手买入价22.8万元，2019年最高峰的时候，可交易的价格是1200万元。
从2000元/㎡涨到10万元/㎡！
梅林一村航拍图
即使是这样，福利房也有坑。
南华村建于1984年，当时可以和梅林一村同时作为分配对象，但是因为海砂问题，南华村已经沦落为深圳最大的棚改小区。
正所谓，别人暴富，我却踩到海砂。
深圳保障住房体系进入第二阶段。
作为深圳首个经济适用住宅小区，桃源村三期2008年1月资格考核的消息一经公布，申请者便挤破了头。
最著名是深云村、侨香村，堪称“最豪华的经济适用房”。侨香村以4800元/㎡定价，而侨香村周边，当时房价则在3万元/㎡左右，转手就可以赚两三百万。这无疑是一场造富运动。
2013年初，龙悦居四期作为经济适用房的最后一批房源登场。
历时5年的经济适用房退出深圳舞台。但是造富神话一直没有停，再看龙悦居四期在售房源，最高12万元/㎡。
根据国家房改政策规定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。同年12月2日，广东省明确提出，从2000年1月1日起，全省一律停止按现行房改政策出售和出租公有住房，企业也要参照执行。
滞后省政府政策三年后，2003年6月6日，深圳市政府终于出台了104号文件。外界称之为深圳向住房分配货币化改革的迈进。
这样，深圳公共住房体系驶入关键、也是最长的第三阶段。
2018年深圳正式开启“二次房改”，形成了“4+2+2+2”的住房供应与保障体系。
商品房占40%，人才房占20%，安居型商品房占20%，公租房占20%，后三种统称“公共住房”。
经过多轮改革，人才房、安居商品房的交易环节还是处于半开放状态，为了彻底消除公共住房的金融属性，今年1月17日发布的共有产权住房意见稿，交易环节全封闭的共有产权住房出现，原则上不再建设安居型商品房。
可售型人才房有望成为绝唱，深圳公共住房体系进入新的历史阶段。
PS:“深圳六条人~人才房专家团队”建了一个干货群，专门服务于有购买人才房真实需求的小伙伴（中介和同行请另辟赛道）。
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人才房真的是鸡肋吗？
恶补了一下深圳公共住房体系简史后，多少心里有点谱了，就再细化谈谈几个问题。
人才房真的是鸡肋吗？
人才房政策放水了（详见《松绑！深圳人才房跨出第一步》），原因不外乎深圳确实需要留住更多人才以及人才房确实不好卖。
这水放得有点大啊！
无房、本科、单身、30岁，不夸张的说，“火线哥”早晚高峰去深大、高新园地铁口躺着，从我身上跨过去的符合条件的单身狗，就能消耗了1万套。
没想到啊没想到，晚婚晚育的无房大龄“天选打工人”，这个时候竟然成为优势！
那为啥销路就是打不开呢？
上文的科普很清楚了，人才房彻底失去了金融属性，十年内不能流通，到期后补差价再转为红本。
户型也就两种，两房和三房。
一胎家庭只能买两房，断然是不敢生二胎的；已经是二胎的四口之家，是可以买三房的。但是问题是，进入人才房的赛道，十年内是不能换赛道的。两个孩子大了，房子自然就不够用了。
如此一来，只有两种选择：
1.十年后，补差价，进入商品房赛道；
2.孩子适龄后，再次摇号买人才房。
这两种方案都有很大的不确定性：补差细则未知，孩子还能买到人才房吗，等等。
赤湾远眺
如果以商品房思路去看人才房，当然就有这么多焦虑了，二者根本就不在一个赛道上。
“火线哥”建议，如果踮起脚能够得着深圳商品房的，趁早买！
人才房其实就是给了深圳人一个“半躺平”的机会。
这么低的成本上车，就不能指望住得能有多舒服、多宽敞，还要考虑下一代？
既然享受了人才房的红利，就不要奢望能再次像商品房那样收割红利。
抱着不卖房、不补差价的初心，一直住下去，鸡肋也是香饽饽。
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“前大妈”是怎么炼成的？
即使小伙伴看过上文，打开了心结，也不意味人才房就可以随便买买买的节奏。
“火线哥”倒是不建议都盯着网红片区，老少偏穷也能挖到宝。
比如龙岗宝龙片区的宝锦华庭人才房，带装修的价格是1.9万元/㎡，69㎡的两房、95㎡的三房。
与之一墙之隔的南山悦时光，同一位置，都挨着地铁14号线南约站，商品房均价3.9万元/㎡，也带装修。
都这样贴身肉搏了，商品房该怎么卖？
还有“同室操戈”的。
前海航拍
在可以预期的未来，深圳土地出让的模式是商品房与人才房的混搭。
碰上这种情况，最好选择在地块上予以区隔的。
如A地块就是纯粹的人才房，B地块则是商品房。
如果碰上有良心的开发商，人才房与商品房同品同质，一视同仁，那就赶紧抄家伙吧！
最不济的，还有的要捎上“猪头肉”——租赁住房。
再高级的LV，也都抵不过爱马仕的入门款 Herbag。
说实在的，如果碰上这种“三种全汇”的混合果汁，味道真的不咋地——
商品房业主觉得楼盘的纯粹性、圈层被拉低；
人才房买家说，我也是花钱进来的，咋就被看低？
租户则在旁边看热闹……
这种模式，以前海的深业云海湾最为典型，项目由5栋住宅和2栋可售型人才房及1栋只租不售人才房组成。
对于商品房业主，更为担心的是，这样的终极混搭，会不会拉低深业云海湾未来在二手市场的价值。
鲁xun的一句名言，“火线哥”记得异常深刻：
这世上本没有大妈，前海住的人多了，也就成了——“前大妈”。